还要不要投资学区房?投资学区房有没有风险?

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今天要回答的问题是关于还能不能买学区房的话题。

在“你问我答专栏”里,有一位上海的读者前来求助:

一、

我先说我的答案吧:

上海的新政之后,公办学校的地位肯定显著提升,所以上海学区房的重要性也提升了,但需要能够对口好的初中的学区房。所以买“上海学区房”更重要的是看“初中学区”。买上海学区房要先挑对方向。

至于投资学区房,肯定是有风险的,

因为学区高度依赖于政策,一纸文件就可以让学区房的房价瞬间下跌几十个百分点。

不久前我刚分享过我家的案例:

我们小区门口有一所普通小学,对应着一所普通中学,我们小区业主可读;

我们小区一两公里外有一所不错的小学,对接着一所很牛B的初中(近三年全市连续排名前三的那种),它旁边两个小区的业主可读。

一直以来,我们小区的房价都比他们两个小区的房价都要低。

但前段时间,那所牛B的学校突然合并我们这所普通的学校了。

结果牛B学校对口的那两个学区房的房价瞬间下跌了,而我们小区的房价瞬间上升了。因为它们原有的优势减弱了,而我们占了便宜了。

国家一直想弱化学区房的投机效应,所以一直在引导名校去合并普通学校,像我家这种情况肯定会在全国各地蔓延开来。

所以学区房的涨跌与政策密切相关,买学区房="投机+消费",存在很大的不确定性。

二、

再讲一个事:

我们市的某一个区是学区房的重镇区,全市大部分优秀的小学、初中都集中在那个区。

所以很多人专门去那里买学区房,只要在当年的5月份之前把户口迁过去,当年9月份就可以入读对口的学校了。

但听说今年政策变了,改成按“户口年龄”长短来择生。

学校在招生录取的时候,先从入户时间最长的那些人先录取,比如先录取2019年就买好学区房并转好户口的人,之后再录取2020年的,最后才是2021年5月前的。

如果政策是真的,那今年才把户口转过去的那些人要哭了。

所以你看,买学区房风险是蛮大的,而且各地的入学规则充满着各种变数,

有的要求至少提前一年入户,有的要求学籍对口、有的要求户籍对口、有的拼入户时间的长短……而且这些规则还随时改变。

所以很明显,学区房与政策密切相关,最大的风险就是政策风险。买学区房,投机的成分大于投资的成分。

而且我国的改革目标是要弱化学区房的属性、力争让所有学生一同摇号上学,所以投资学区房的风险只会持续增加,不会减弱。

但是投资界有一句话叫做“风险与收益想匹配”。

也就是说:“低风险一般伴随着低回报,高风险一般伴随着高回报”

所以投资学区房这种高风险的产品,是很容易获得高回报的,但风险同样也不小。

按照我国的教育改革路线来看的话,越早买学区房的人越受益,越晚买学区房的人风险越大。

所以越晚买学区房的人,会承担更多的风险。

如果你现在买的学区房很快就可以用到的话,那风险很小,毕竟改革的步伐比较慢。

但如果你现在买的学区房是N年后才会用到的话,那风险会大很多,因为你不知道几年后政策会不会突然改变。

三、

所以关于投资学区房,我有两个建议:

1、如果买的起学区房才去考虑买,否则千万不要强行上车。因为巨额负债买学区房是风险+风险。

2、如果买的起学区房且想买的话,建议买个次级学位房就好,且最好是小面积总价低的那种,不要去买那种顶级学位房,因为将来就算政策有变,受损也会小一些。

学区房的溢价,根源在于阶层固化的压力和父母的焦虑。

其实父母把阶层进阶的希望和压力放在孩子身上是不公平的,对于孩子来说,待在一个适合他自己的成长环境才是最好的。

父母去争夺高的学区房、把希望寄托在下一代,还不如多提升自己的能力,让自己进入更高的阶层、然后给孩子提供一个适合他成长的环境。

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