房地产板块还有机会涨吗?

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周末房地产行业又有两件大事发生:地方政府土地使用权出让收入划归税务部门征收;中国恒大资金链断裂传言不断发酵。

对于前者,市场认为土地财政时代结束,房价要跌,赶紧抛售手中多余房产,房地产股不要碰;对于后者,认为房地产公司确实赚的是假钱,一旦资金链断裂,房地产公司立刻陷入停工停产,由大盈变巨亏,拖累上下游产业链和银行,房地产公司及上下游企业关联企业都不值得看好。

据媒体报道,专家认为,非税收入征缴体制机制的构建,将有利于提高征管效率,加强非税收支管理的规范性。不改变财政部门的管理职权;不会对“土地财政”生态有所影响。不过,税务部门参与征收后,或能提升地方房地产市场的监管能力。

对于这个观点我非常赞同,地方政府之间的激烈竞争是中国经济崛起的核心密码,土地财政是主要手段,如果把地方政府财权拿走,还有什么积极性,岂不是自废武功?所以土地财政结束的观点就是错误的,另外决定房价高低的长期因素是人口和收入水平,地方政府能够调节的是供地节奏,只能阶段性影响房价走势,并不能决定房价的长期趋势。目前中国仍处在人口向大城市流动的阶段,人口流入城市房价大跌的可能性不大。

对于中国恒大资金链断裂的传闻我认为是特例,并非普遍现象,市场目前传闻中资金链危机的有泰禾、华夏幸福、蓝光发展、中国恒大、富力地产、中国铁建这六家,其中中国铁建是央企,资金链断裂的可能性基本不存在,前三家危机已经浮现,那么没有爆雷的只剩下中国恒大和富力地产两家,即使这两家倒了,影响的范围也是有限的,占房地产板块的比例不到10%,还有很多优秀房地产公司。

如果中国恒大真的倒下,那就给整个房地产行业敲响了警钟,让剩余的企业更加注意现金管理,降低杠杆,控制多元化冲动,减少高价拿地,注意发展节奏,这对行业是好事。这跟2008年奶粉行业“三聚氰胺”事件一样,三鹿奶粉倒了,剩下的奶粉企业对质量的把控更严了,国产奶粉整体质量水平上了一个台阶。伊利股份自三聚氰胺事件低点起走出长牛行情,股价自2008年低点涨了50多倍,真是祸兮福所依。

房地产行业在未来二三十年仍将是中国经济的支柱行业,行业整体销售收入长期仍将保持在15万亿上下的水平,在激烈的市场竞争中,房地产行业的盈利能力要向其他行业靠拢,成本控制能力强,有品牌溢价的优秀房地产公司净利率可能仍能达到百分之七八的水平,其中房地产开发业务净利率进一步降低,但持有物业租金收入、物业管理收入占比会提高,会对冲房地产开发利润率的降低。

在最新集中供地拍卖中,不少地段按销售限价看几乎无利可图,房地产公司为什么还拼了命的争抢呢?我想可能跟捆绑的物业管理盈利空间变大有关,就像小米卖手机,毛利率只有12.9%,但软件服务毛利率70%多,整体盈利能力还是相当强悍的。可能房地产行业也是走这个路子,所以我们看到现在物业服务公司给的估值极高,做物业的碧桂园服务市值已经2400多亿港币,已经比做房地产开发的碧桂园市值高了20%。

这说明资本市场极度看好未来物业服务的盈利前景,那么对于物业服务公司仍在上市公司体内的房地产公司,比如万科,这一块净利润贡献目前贡献有限,但市场给的估值可达3000亿元,万科持有63%股权,将来稀释到51%,也有1500亿元的市值,而目前万科的全部市值才2500多亿,很显然是低估的。

去年银行股利空一片,疫情下坏账增多,银行为实体企业让利,让市场对银行极度厌恶,但就在去年年中,市场情绪最低落的阶段,以招商银行、平安银行、宁波银行为代表的优质银行股走出了翻倍行情,并在今年一季度获得明星基金经理的认同和追高买进,那么现在可以说是房地产股市场最看空的阶段,股价表现也最低迷,是不是会有先知先觉资金就此对优质地产龙头公司展开一波出人意料的大行情呢?我觉得这种可能性不能排除。

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