2021年该买房还是买股票?

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01
 关于楼市


下图是2012-2020年的全国房价走势图。注意,环比是指本月相对于上月的变动。


2021年该买房还是买股票? 理财投资 第1张


具体时间段上,2020年年初房价涨幅疲软,年中房价涨幅回升,年底房价再次疲软。


从前几年的数据看,房价的上涨是一波一波的,而且极其分化:


一线城市的房价涨幅远超过二线,二线又远超过三线。


只有2018年,三四线城市因为棚改出现了例外,房价要略强于一、二线。


2020M2(代表货币)同比增速超过10%,而GDP仅增长2%。二者出现了显著的剪刀差。


货币是经济的润滑液。润滑液太多了,就会到处流。


过去几次,都是流入了楼市,特别是一二线城市。


今年出现了大反常,除了深圳等极个别城市,全国房价涨幅非常有限。


准确地说,这不是反常,而是「房住不炒」政策的全面体现。


「房住不炒」是在201612月首次提出的。我在图中用绿线表现。


可以看出,201612月之前,房价波动极大,呈现明显上涨趋势。


2021年该买房还是买股票? 理财投资 第2张


201612月之后,在「房住不炒」的政策背景下,所有城市的房价涨幅都大不如前,不同线级城市的分化反而在减小。


这就好像过去是100分制,考得好的和考得差的能差40分。现在是5分制,差距最多5分。


过去大家常说,房价短期看金融。


现在来讲,这句话已经被彻底颠覆了。今年这么大的货币之水,也没把房价抬上去,以后就更难了。


而且,就在昨天,央行和银保监会还发布了《房地产贷款新规》,对于银行给地产贷款,提出了上限要求。


2021年该买房还是买股票? 理财投资 第3张


再结合房企的「三条红线」,中国房价的暴力上涨,从此进入历史。


不过,这里也要提醒各位:虽然不同层级城市间的房价涨幅差距在缩小,但不同城市间的房价在分化。


下图分别是北京和深圳近年二手房房价走势(数据来自中原地产)。


北京房价经历了2016~2017年的一波暴涨后,连续阴跌。深圳却是持续上涨。


2021年该买房还是买股票? 理财投资 第4张

2013年至今北京房价走势


2021年该买房还是买股票? 理财投资 第5张

2013年至今深圳房价走势


上海和广州介于北京和深圳之间,虽有阴跌,但相对北京好一些。


天津比北京还糟糕,房价下跌幅度更大。


成都2018年后有所下跌,但2020年反而出现了反弹。


这里能很明显看出,房价上涨的地区,主要以土地相对稀缺,人口净流入,经济活跃的城市为主。


深圳这3条基本都满足,因此近年的房价涨幅无人出其右。


北京仅能满足经济活跃这1条,因此房价相对疲软。


综上,预测下2021年房价:


之前社科院给出的涨幅是5%


我觉得也差不多。因为房子越来越接近消费品,价格上涨会越发平缓。


而房价的分化会越发严重。不满足土地、人口和经济三大条件的城市,房价阴跌是大概率事件。


只有以下几类城市,房价会相对突出一些。


(1)深圳(土地稀,人口流入,经济活跃)


(2)北京和上海(严控人口但经济活跃);


(3)长三角和珠三角(人口流入,经济活跃);


(4)中部强二线城市(人口净流入,经济相对活跃)。



02
关于股市


2020年,


代表大盘股的沪深300,上涨27%


代表中盘股的中证500,上涨21%


代表高ROE的绩优股,上涨49%。;


代表高成长的300成长,上涨44%


很显然,2020年股市属于大盘风格、绩优风格、成长风格。


这也是基金经理的普遍风格。所以2020年主动基金的表现要远优于指数基金。


之前说了,货币是为经济服务的。2020年经济增速很弱,而货币大量超发。


最终,货币没有流入楼市,而是大面积流入了股市,带来的是A股的大爆发。


其实,受疫情影响,2020年上市公司的整体盈利增长受到了不小影响。2020年推动股市上涨的,更多的是估值,即货币之水。


举例而言,


中证消费2020年初PE为33倍,年末为41倍;


300医药2020年初PE为38倍,年末为61倍;


科技龙头2020年初PE为46倍,年末为56倍。


以医药行业为例,截止20203季度,整体盈利下降4%,但因为估值上涨60%,因此股价反而上涨了55%


这也是为什么大部分券商对明年A股的预期较低,对顺周期相对看好:


成长行业的估值大多打到满,只有明年的盈利大幅增长,才能顺利消化高估值。


虽然,明年对股市的预期要下降,但从上峰的意思看,股市必然会取代楼市,成为货币的新盛具。


比如,2020年底的证监会党委专题会议上,特别学习了中央经济工作会议精神,要求促进居民储蓄向投资转化。


和「房住不炒」形成了鲜明对比。


很多读者看到这,可能会有疑问——


同样是炒高资产价格,为什么宁可引导超发货币到股市,而不是楼市呢?


这里面的本质区别在于:


目前我国股市投资中,借钱炒股的还是极少数。


楼市的上涨却借助于债务的上升和杠杆的提高(地产企业加杠杆拿地,居民通过房贷买房)。


借债是要还的。


房价的急速下跌,会引发债务的崩盘,进而动摇国本;而股市的下跌,只会洗劫那些割肉的投资者。


资产泡沫破裂后,最可怕的不是价格的下跌,而是资产由债务堆成,价格下跌会导致整个债务链条的崩盘。


这就是为什么美国宏观经济大师,桥水基金创始人达里奥写的书叫《债务危机》,而不是《泡沫危机》或《周期危机》。


这也是为什么今年全球股市的反弹远超预期。全球股市崩盘后,对金融和实体的影响远小于2008年金融危机(2020年实体所受影响主要来自于疫情)。


2008年金融危机属于债务危机。通过美国人的一系列骚操作(各种杠杆,衍生品),债务链条遍布全球。


美国房价崩了后,直接带崩了全球。


在往前推,上一次全球大萧条是1929年。


当时西方人炒股,并不需要100%的本金,而是只要10%~20%的保证金,剩下的80%~90%由券商和经纪人出借。


换言之,当年股市繁荣背后,是债务的积累,杠杆的上升。


1929年西方各国股市崩盘后,自然引发了全球大萧条,并最终导致了二战。


因此,比泡沫破裂更可怕的是,支撑泡沫的是债务而不是货币。


更何况,房子建在那也就是个房子,而科技企业通过股市融资,可以实现更加快速的发展,带动产业升级。


综上而言,对明年股市预期要降低,但长期而言,我们要把资产通过基金等方式,尽可能往股市转移。


最后,我也知道,有不少朋友存在路径依赖心理,以前也在房子上赚了点钱,所以是存在疑虑的。


这样的朋友也不要纠结。对于不懂的事物,慢慢观察,不要着急,可以不碰。


但时间终会证明一切。

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