买二手房一定要注意居住权和学区这两个问题

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买二房,一要注意居住权问题,还要留意所在小区的学位问题。
 
今年高层会议通过的《民法典》大家都在关注婚姻和继承问题,其实还有一个“居住权”也值得关注,因为这项权利可能会影响你买二手房,如果你买到一栋居住权还在生效的二手房,可能买了房,却住不了。
 
先跟大家解释一些这个居住权,居住权是今年新修《民法典》中的一项“用益物权”,而且被单独描述,足见其重要性。《民法典》第366条给居住权的定义是:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”
 
简单解释一下就是,如果你买的这套房,别人拥有它的居住权,比如房东的未成年子女、有租约等,那么即便你付了房款拥有了这套房,也不能把有居住权的人赶出去,他们在居住权到期之前,仍然可以住在里面。
 
举个例子,比如老王在老李手里买了一套二手房,但是老李在卖房之前跟老张签了一份租约20年的合同,如果老王买房的时候,这份租约还没到期,比如还剩15年,那么即便老王得到了这栋房子,未来15年里,老王仍然不能住进去,直到老张的租约结束后,老王才能住进去。
 
所以这里就存在一个问题,如果你在某人手里买了一套房,而这个人在卖房之前已经把这套房租给了自己的亲戚,租了100年,那么在100年到期之前,虽然这套房户主是你,但你也没法搬进去住,因为这套房有租约在身,居住权之下,租约到期之前,你都没有权利把对方赶出去。
 
这可能就会形成你拥有了这套房的所有权,却无法搬进去住的问题。也就是说,本来是为了保护弱势群体的居住权,现在可能变成老赖钻空子的理由,这就为二手房交易埋下了一颗地雷。
 
所以,大家在买二手房之前,一定要弄清楚这套房是否有租约等其他已经生效的居住权。如果有,那你买房之前就要谨慎了,别辛辛苦苦攒钱买的房,最后钱交了,却住不了。
 
这也是为什么不建议大家买法拍房的原因,法拍房一般是银行等金融机构用来处理老赖资产的方式,比买二手房要便宜,但是法拍房比较复杂,其中关键一点就是居住权问题。买了法拍房却住不进去的案例,比比皆是。
 
……
 
另一个就是学区房未来可能会变成多校划片。
 
也就是说你买的学区房,可能不会对应某一所学校,而是回对应多所学校,但最终会就读哪所学校,取决于电脑系统的随机分配。

比如某重点小学对应的学区房跟某非重点小学对应的学区房临近,多校划片后,之前对应重点小学的学区房可能会被分配到非重点小学就读,而此前非重点小学对应的学区房也有一定几率到重点小学就读。
 
北京今年7月31日以后,就会实行多校划片,7月31日以后在北京买的学区房,可能会对应多所学校,不确定性加强。所以说,即便你买到了重点学区的房,如果这套房还对应其他学校,可能你的学区房就白买了。
 
但是也存在另一个问题,因为很多城市重点学校分布相对集中,这样相临近的几所重点小学所对应的学区房,可能会迎来房价集体上涨,因为再怎么划片,也是就近入学,不可能北京通州的房对应海淀的重点小学。而此前肯定上不了重点学校的学区,现在有一定几率上重点学校,房价可能也会因此上涨。
 
所以说,如果不解决优质教学资源在城市里的分配均衡问题,学区概念就很难消除,甚至有可能在一定程度上刺激房价上涨。
 
另外,买二手房还要注意学位占用问题

因为有些城市的规定是一个学区房只提供有限数量的学位资格,比如深圳,目前就是一套房买6年才能产生一个小学学位,3年产生一个初中学位,其他城市是否如此还要咨询当地政策。
 
而且如果你买的是非住宅性质的商品房,而是公寓、商住两用楼等,可能面临没有学位的问题,这一点也要注意。
 
总结一下,买二手房除了基本的地段、房屋产权、有无抵押等,还要留意是否有已经生效的“居住权”,还要留意是否具备学位资格,及其学位政策。

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