房子越来越不值钱,买房养老还靠谱吗?

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随着大家的养老焦虑程度越来越高,再加上社保基金2035年要耗尽等传闻,以及现在政府对房地产的严格调控政策,大家就开始对过去的判断产生怀疑了:以房养老到底还靠不靠谱?


为了把这个问题进一步阐释清楚,我们先来解释一下什么是养老。

养老就是在我们年轻,有劳动能力的时候,用劳动换资产;在我们老了,没有劳动能力的时候,再用资产换劳动的过程。

这个过程的本质是在后半程,我能否在恰当的时候,把我的资产兑换成我所需要的服务和劳动。

当然,前半程也很重要。前半程就看我在有劳动能力时凝结的资产,能不能在我将来需要劳动的时候,赶上劳动力价格的成长。

我们从这个角度再来分析一下房地产。今天房价还是比较贵的,什么原因?因为中国在过往三、四十年都处于人口红利期。

年轻人开始工作,大量地进城,要努力改善生活,所以他们对住房的需求会越来越高。但城市里原来没那么多住宅,一下来了那么多年轻人,所以我们在这一阶段会感觉劳动力特别便宜,而资产价格涨幅越来越大。

尤其在中心城市,大家感觉工作三、四十年,甚至一百年都买不起一套房。这就是劳动力价格较低,而资产价格有泡沫所造成的。

但随着时间推移,大家都开始讨论未来人口红利必将消失的大趋势。也就是说,未来,年轻人会越来越少,越来越少人进城,城里居住的都是老人家。

这时你就会发现,你所需要的服务和劳动会越来越贵。比如,在我们退休的时候,我们需要年轻的、当打之年的医生。我们不可能找一个和自己一样七老八十的医生来为自己服务。

但由于年轻人少、医生培养周期本身又长,而且大家也知道,现在越来越少人想当医生,所以届时医生的诊疗成本肯定会很高。可是到时,因为城里年轻人少了,我的房子相对而言就不值钱了。

年轻的时候把劳动凝结成资产,老了再用资产换取劳动,从这一过程来看,以房养老的观念绝对是过时了。

那么,以房养老的观念就不能升级吗?并不是。我们还回到刚才的观点来剖析。未来,我们需要的是,把资产换成我们所需的服务、劳动和产品,来匹配我们的退休生活。

那我们老了以后需要什么服务和产品呢?首先应该考虑的当然是优质医疗资源、看护资源,以及相应的优质老年娱乐资源,比如老年大学。

要集中这些资源是很难的,因为不可能每个人都在三甲医院旁边买房。所以现在有这么一种模式:把原先对房子的拥有权换成使用权,再将使用权兑换称型养老社区的租用权。

这种大型养老社区会配套老年大学,有一键就可直达护士的看护按钮、匹配不同身体状况的各式房型,还有三甲医院主任医师随时在小区提供上门问诊服务。

以上资源都是我们养老所需求的,但我们没有必要去拥有这些资产,因为在未来的老龄化社会,这些资源是稀缺的,应该在整个老年人群中流动起来。

养老社区就是这种概念,我们不再拥有养老社区中的某一套房子,而是拥有养老社区的入住权。当我们离开了,或是不愿意再住了,还可以让其他老人入住,这样就能盘活整个养老资源。

因为现在的房地产贵,而未来劳动贵,所以我建议大家,不妨把自己现在一部分固定资产转变为未来对养老社区的使用权,即把对资产的拥有权变成对服务的使用权,这才是先进的养老概念。

这也正是多家保险公司都在推一些特定计划的原因。在这些计划中,你只要支付足够多保费,就能确保未来养老社区的入住权。

虽然这笔保费的返还金,未必够(或者说一定不够)你将来入住养老社区的租金,因为它等于是你前期通过保险的方式,集中大家的保费资源,一起兴建大型的养老社区,而一个大型社区动辄是几亿、几十亿,甚至上百亿的投入,可以把各种资源笼络进来。

而我们自己哪怕积累一辈子养老金,也不可能在自家小区门口修个医院,但大家积沙成塔,就可以拥有这样的社区环境了。

我们不用指望保险的返还就够付租金,如果有公司这样宣传,那它一定是骗子公司。试想,一个商业机构收取你的保费,再把保费变成养老社区和配套服务,将来再通过出租社区盈利。如果租金都不够支付保费利息,那这家机构一定会赔钱,不可能再有多余的钱给你请高端的医生护士或兴建老年大学了。

所以我们用现在一部分资产的所有权,兑换成这样的保单,拥有养老社区的入住权,从而确保自己可以使用社区内的优质产品。

这时,保单本身的收益能填拨一部分租金,剩余部分你在恰当的时候把大部分固定资产全部变现,就可以真正地把对房产的拥有权换成对养老服务的使用权,还可以让全社会的资源流动起来。

目前来看,这种从宏观角度进行的养老规划,是对中国未来老龄化社会最科学、合理的策略性准备。

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