如何根据租售比,判断房子的投资价值?

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关注房产的朋友们,尤其是有购房需求的朋友,经常会听说一个专业名词,叫做房屋租售比,但是很多人都不知道,房屋租售比到底是什么意思?对于我们判断房子的投资价值,又有什么参考意义?今天,我们就一起来聊聊房屋租售比。


简单来说,房屋租售比是指一套房子的月租金与房价之间的比值。


通常情况下,计算房屋租售比可以通过公式计算:租售比=月租金/总房价。


如果我们把房屋租售比反过来,那么“房屋售租比”=总房价/月租金,也可以简单理解为:“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下,完全收回投资需要多少个月”。


租售比短期内不会有太大的浮动,作为购房者,我们可以根据租售比(每个城市短期内是固定的)、房屋月租金来评估房屋价值。 


在国际上,房屋租售比也是用来衡量一个区域房产运行状况良好与否的根据。租售比一般界定为1∶300-1∶200。


如果租售比低于1∶300,意味着房产价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。


这也意味着,在一个房产运行情况良好的区域,应该可以在200-300个月内完全回收投资。


我们把房子拿去出租,如果少于200个月(17年)就能收回投资,说明这个地区有较高的投资价值;如果一个地区需要高于300个月(25年),比如600个月(50年)才能回收投资,则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。 


在美国、英国等发达国家,人们买房,非常关心租售比这个指标,其意义相当于股票的市盈率,租售比是决定物业价值的关键性指标,租售比过低的物业往往被认为一文不值。


不过,在过去10多年中国房地产市场高增长时期,租售比对我们的参考价值不大,北上广深中心区的租售比一直在2%以内徘徊,但毫不影响这些物业的升值速度,反而是那些租售比看上去较好的三四线城市,房价的涨势却很一般。


那么问题来了,我们买房到底要不要关心租售比呢?我个人认为,在大城市买房还是很有必要关注租售比的,毕竟它直接衡量着房子的使用价值。


一套房子如果连使用价值都没有,又怎么会有投资价值呢?特别是在当前“房住不炒”的楼市调控政策下,房价大涨、房产快速升值的可能性较低,我们在投资房产时,就必须考虑租售比了。


除了房价,还有一些因素也会影响房屋租售比。


比如说住房贷款政策、限购政策、土地政策、学位房调整、住房保障政策、公租房廉租房等扶持政策,以及金融市场管制等因素,都会影响短时间内的房屋供应量和成交量,进而影响到房屋租售比。

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