地产龙头股万科A的股票值得长期持有吗?

汇财网 63 0
副业赚钱

今天大富翁拆解一只地产龙头股——万科A。对于该领域的配置,我比较看重的是今年年末的投资机会,为啥呢?因为在每年的“岁末年初”一般都是“银行地产”股轮动的行情,这个大家可以把每年的这2个板块的个股的历年涨幅情况,做一个统计就能发现。


而且地产股是属于“防御性”个股,对于这类个股,我把它和家电龙头股、保险龙头股一样对待,也就是采用“中长线、低仓位”的配置策略,作为组合中的防御性个股。万科A是我自己持仓的一只地产龙头,这里对它来进行一个阶段性的跟踪笔记梳理:


万科A的股价,因为在3月底时期发布2019年报时低于市场预期,所以从前期的高位跌了下来,目前股价还一直爬在25元的支撑线上盘整。

地产龙头股万科A的股票值得长期持有吗? 股票 第1张

至于何时盘整结束,并且启动上涨,这个我不得而知,但是可以趁现在这个时间点,来梳理下这只地产龙头股的基本面,看看其内在价值是否有被市场低估?是否在下半年具备一定的投资价值?




01

行业龙头地位稳固


万科这家公司,其实最初成立的时候不是搞地产生意的,最开始是经营“自动办公化设备及专业影视器材进口销售”业务的。在1988年后,万科才正式开始进入房地产行业,并且在1993年摆脱一些“综合商社”的周边业务以及转让了一些“百货业务”后,才开始专注聚焦房地产业务。


专注地产业务后,万科主要聚焦在地产上的“城市大众住宅开发”,并且以此作为主业,在90年代由此搭上了房地产行业发展的契机,从而获得了时代发展的红利!从公司的历史经营数据来看,从2002年至2019年,公司的销售额从44亿元增长至6308亿元,平均增速高达34%,这真是充分的享受了国内房地产行业高速发展的红利!

地产龙头股万科A的股票值得长期持有吗? 股票 第2张

在地产行业的经营上,万科率先在地产行业提出了“高周转”经营策略,以此来提高资金使用效率以及扩大销售规模,从而也提升了历年的净资产收益率ROE水平,具体来看,其“高周转”策略具体如下:


①压缩开盘周期:2010年面对行业严调控,万科提出著名的“5986”模式,即5个月开工、9个月销售、第一个月卖出80%、60%是住宅。


②坚持不囤地、不捂盘:万科的土储规模保持适中,目前大约覆盖未来三年销售,去化周期在主流房企中排名靠后。


③专注获取小幅地块:2019年平均拿地面积不超过25万平,远低于恒大(44万平)、绿地(37万平)、新城(35万平)等主流房企。


④通过住宅产业化提高施工速度:万科2017年工业化开工面积占公司总开工84%,主流产品相比传统工艺工期提效20%。 


⑤坚持大众住宅定位,销售去化相对稳定:2013年以来万科在144平米以下户型占比一直超过90%。


并且万科还率先引进“小股操盘”策略,利用“输出品牌与管理经验”,不断提升ROE水平:

地产龙头股万科A的股票值得长期持有吗? 股票 第3张

2013 年万科开始引进美国铁狮门“小股操盘”模式,主要是通过在合作项目中投入少量资金,以获取项目整体运营权。这样一方面能解决合作方操盘能力不足等问题,另一方面也能减少公司单一项目资金沉淀,从而获取管理费用等更多收益,并且提高ROE水平。从数据上看,在2014-2019年万科的ROE从19%提高到23%,其中“小股操盘策略”贡献不可或缺。



02

盈利能力强

ROE远高于行业整体水平


我们从万科的历史经营业绩中可以看到:万科在近十年的经营过程中,净资产收益率ROE一直是呈现上升趋势的,并且远高于行业整体水平。从2008年至2019年的ROE(平均值)来看,其提升率从13%提升到了23%,在国内主流地产股中排名靠前。而房地产的整体ROE仅为14%。

地产龙头股万科A的股票值得长期持有吗? 股票 第4张


顺着ROE这个综合财务指标,我们用“杜邦财务分解”方法来看,尽管万科在资产周转率上面有所下降,但是净利率还是维持在高位,并且权益乘数也保持上升,所以公司整体的ROE呈现一个上升的趋势。


其中,资产周转率的下滑,主要是受到了万科自己持有的物业的增加,以及销售增长带来的预收账款,还有总资产规模扩张的影响。但是随着万科加大轻资产的运营,并且销售增长放缓以及收入结转的增长,未来周转率的下滑会得到控制。在2019年,万科的资产周转率为0.23,同比提高近0.01。


另外,万科通过积极运用“无息杠杆”工具,使得公司的真实负债率远低于行业水平。并且公司储备的现金充足,所以债务风险较小。具体从2方面来看:


①从净负债率看:截至2019年末,万科的净负债率34%,远低于融创(214%)、恒大(183%)、金科(120%)等。


②从现金短债比看:截至2019年末,万科在手现金1662亿元,现金短债比高达175%,远高于金茂(50.6%)、恒大(60.4%)等,偿债压力小。


所以,预估万科会在之后继续通过撬动无息杠杆、使得净利率维持在相对高位以及让资产周转率的得到有效控制,并且也能促使ROE继续维持行业以上的水平。


03

股票估值


对该股的估值,我们采用“绝对估值法”进行估算,主要从4个方面来分别计算万科的NAV估值情况:


①房地产业务增值:

2019年末万科未结算的面积是16409万平,按均价1.5万元/平、净利率13.6%、三年滚动开发结算、5%的贴现率假设,则估算权益折现净利润1951亿元。


②物业业务预估市值:

结合物业收入预测与可比公司估值(例如保利物业PE48倍、碧桂园服务PE36倍),考虑给万科龙头股溢价,所以给予万科物业2020年业绩50倍的PE估值,由此估算的万科物业总市值是616亿元,归属公司部分市值为388亿元。


③物流地产预估市值:

万纬物流根据项目出租节奏、可比公司租金(宝湾物流2019H1约40元/月/平)与毛利率(宝湾物流2018年约59%、中国物流资产2019年77%)等估算2020年净利润;普洛斯方面,假设普洛斯2020年业绩平稳增长,参考可比公司估值(2017年收购普洛斯PE为14倍,港股中国物流资产目前PE为24.5倍),则给予万科物流地产在2020年的业绩为20倍PE估值,则归属公司部分市值合计439亿元。


④其他业务:按1倍PB计算,体现在归母净资产。


结合以上估值计算,再结合万科A在今年一季度营收同比下降1.2%,归母净利润同比增长11%的经营业绩情况,我对该股在今年的合理估值调整如下:在2020年,万科A的合理估值对应的股价区间,应该在33~35元区间是比较合理的。

发表评论 (已有0条评论)

还木有评论哦,快来抢沙发吧~