要不要提前还房贷?房贷提前还款最佳时间是什么时候?

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买房,一直以来都是一件大事。而由于近几年房价的不断上涨,能够全款买房的人毕竟只有少部分,大多数人都会通过贷款的形式来买房。


要不要提前还房贷?房贷提前还款最佳时间是什么时候? 贷款 第1张


但当手里有一部分闲钱时,有人就会考虑要不要提前把房贷还了?毕竟按揭买房,不可避免需要支付高额的利息。那今天就跟大家聊聊这个话题。


其实想弄清楚要不要提前还款,首先要考虑的就是贷款利息的计算方式和已还期数。


等额本息和等额本金




一般来说贷款利息的计算方式主要有两种:一种是等额本息另一种则是等额本金


等额本息

指的是把按揭贷款的本金总额和利息总额相加,然后平均分摊到每个月中,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重则逐月递减。


而等额本金则是贷款人只将本金平均分摊到每月,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相较而言总的利息支出较低,还款负担逐月递减,但前期支付的本金和利息较多。



举个例子来看

假如100万的房贷,分30年还完,利率是4.9%,那等额本息就是每月还款5307元,累计利息91.06万,而等额本金则是首月就要还款6861元,之后每月递减11元,累计利息是73.7万,比等额本息少17.36万。

要不要提前还房贷?房贷提前还款最佳时间是什么时候? 贷款 第2张


目前大部分银行采取的就是等额本息法,因为等额本金前期还款压力较大,很多用户偿还起来也比较吃力。


什么情况下不适合提前还款





第一种:等额本金,并且已还款期超过1/3,那就不适合提前还。


由于等额本金是先多还本金,利息越来越少,那如果你的还款期已经超过了1/3了,那后面的月供利息比例会低于本金比例,这样提前还贷能减少的利息也就相对较少。



要不要提前还房贷?房贷提前还款最佳时间是什么时候? 贷款 第3张

图片:新浪房贷计算器


第二种,等额本息,已还款期超过1/2,不适合提前还款。


虽然等额本息每个月的还款额是一样的,但是其中的本金和利息的比例是不同的,这种方式相当于优先还利息,本金比重逐月增加,利息比重逐月减少。


当还款期过半后,也就是说已经提前还了大部分利息,剩余更多的是本金,那提前还款的意义也就不那么明显了。



要不要提前还房贷?房贷提前还款最佳时间是什么时候? 贷款 第4张

图片:新浪房贷计算器


听到这里,可能就会有人认为自己已还期限还没超过1/2,也没超过1/3,是不是就适合提前还款了呢?那还有必要考虑的一点就是你的投资理财收益率


对于很多投资者来说,如果选择了优质的投资品种,并坚持长期持有,可能就会获得不错的投资收益率,甚至比贷款所需的利息还高,那提前还款则会束缚投资者的投资。


其次,还需要考虑的就是通货膨胀这方面最直观的感受就是物价不断上涨,货币购买力下降。



举个简单的例子

在10年前,一根冰棍的价格才5毛钱,现在一根冰棍起码也要1块钱。同理,现在的1万块钱,10年后或许就只能买到5000元甚至更少的东西了。


而房贷利息在银行办理贷款的时候就已经固定了,除非利率有所变动,否则不会随着物价上涨而提高。那就更没必要用更值钱的现金为10年后”不值钱“的钱买单了。


最后,还不得不提的是个税的帮扶政策。关于个人所得税专项附加扣除其中就有一项明确规定:首套住房贷款利息支出,在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月。


也就是说首套房的房贷利息可以抵扣个税。那从这个角度来看,有个税抵扣需求的朋友,提前还款就没那么划算。



什么情况下适合提前还款?





当然,这也是我们总结的一些通常的情况,但房贷毕竟像是一座大山压在贷款者的身上,不同的人会有不同的担忧。


因此,若您有以下这些情况,我还是觉得有足够的闲钱也可以选择提前还贷。


01、不会管钱



如果对自己的存款没有合理的规划,花钱容易大手大脚,那就不如提前还贷,把钱用在实处。


02、对”债务“感到恐慌的人



如果对自己的存款没有合理的规划,花钱容易大手大脚,那就不如提前还贷,把钱用在实处。(此点出现重复。更正版,请看留言区。)


03、负债率过高且预期未来收入不太稳定甚至降低



那如果当前手上有闲置资金,就可以选择提前还贷。



要不要提前还房贷?房贷提前还款最佳时间是什么时候? 贷款 第5张


最后,还是要提醒大家的是,贷款主要是和银行签订的贷款合同,明确了贷款金额、还款方式和期限,那提前还款就相当于”违约“,银行一般也会收取一定的违约金。


这方面不同银行的规定也有所不同,具体以实际执行情况为准。因此,如果选择了提前还款也要注意这部分费用。

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